Verdivurdering, minstepris og dekningsprinsippet

Spørsmålet kommer i nesten hver eneste tvangssalgssak: hvor lavt kan de gå? Svaret er at loven ikke oppgir noe tall. Det finnes ingen bestemmelse om at boligen må selges for åtti prosent av takst, og ingen bestemmelse om at bilen må selges for det Finn-annonsene sier.

Det som finnes, er dekningsprinsippet: budet må dekke alt som ligger foran kravet i prioritetsrekken. Faller budet under den grensen, skal saken heves. Over den er det andre mekanismer som skal beskytte deg – og de virker ulikt for løsøre og for fast eiendom.

Løsøre: to paragrafer, og ikke flere

Ved tvangssalg av bil, båt, verktøy eller verdisaker er det namsmannen – i loven kalt namsfogden – som selger, etter kapittel 8. Hele regelverket om pris består av to bestemmelser.

Den første er § 8-12 første ledd: «Tvangssalget gjennomføres på den måte som antas å gi størst utbytte.» Det er en plikt til å velge riktig salgsform, ikke en plikt til å oppnå et bestemt beløp. Namsmannen kan la en medhjelper stå for salget, eller bestemme at det holdes auksjon.

Der stopper det. Kapittel 8 har ingen takstregel og ingen minstepris. Ingen uavhengig verdsetting er påbudt, og ingen prosentsats skal oppnås. Er du uenig i prisen som ble oppnådd, er veien klage til tingretten etter § 5-16 – ikke en innsigelse mot en takst som aldri ble tatt. Hele prosessen står i tvangssalg av løsøre og verdisaker og for bil i tvangssalg av bil.

Unntaket fra dekningsprinsippet står i § 8-16 annet ledd: uansett pris kan et salg gjennomføres dersom de foranstående rettighetshaverne har samtykket, eller dersom saksøkeren har stilt sikkerhet for kravene deres.

Fast eiendom: samme prinsipp, én ekstra sikkerhetsventil

Ved tvangssalg av bolig er det tingretten som selger, etter kapittel 11. Dekningsprinsippet er formulert nesten likt: salget kan bare gjennomføres dersom alle heftelser med bedre prioritet enn saksøkerens krav blir dekket (§ 11-20 første ledd). Lovbestemt pant teller bare med i den grad det er klart at kravet består, og foranstående heftelser som ikke er pengeheftelser overtas av kjøperen utenfor kjøpesummen.

Men her kommer det en regel til, og den er viktig. Retten skal nekte å stadfeste et bud dersom det er sannsynlig at fornyede salgsforsøk vil lede til større utbytte (§ 11-30 annet ledd bokstav a). Det er ikke en minstepris, men det er en skjønnsmessig prisprøving som kapittel 8 mangler helt.

«Foranstående heftelser» – hva ordet betyr

Uttrykket dukker opp i alle brev om tvangssalg og forklares sjelden. En heftelse er en rett noen andre har i formuesgodet ditt: et pant, et utlegg, en borett, en veirett. Heftelsene står i en rekkefølge etter når de ble registrert, og de foranstående er de som står foran kravet til den som har begjært salget.

Poenget med dekningsprinsippet er at ingen skal kunne tvinge fram et salg som ødelegger for dem som sto først i køen. Har banken pant for 2,4 millioner kroner, og et inkassoselskap med utleggspant bak vil ha boligen solgt, må budet dekke bankens 2,4 millioner. Ellers ville banken tapt sikkerheten sin på grunn av en sak den ikke er part i.

Ble det solgt mer enn nødvendig?

Ved løsøre finnes en beskyttelse som ligner en prisregel, men som egentlig handler om mengde. § 8-11 første ledd sier at flere gjenstander kan selges samlet dersom det gir størst utbytte – men er det mulighet for at et samlet salg fører til at det selges ut over det som trengs for å dekke alle rettighetshaverne, skal gjenstandene selges enkeltvis, med mindre du samtykker i samlet salg.

Namsmannen bestemmer også rekkefølgen når det er mulig at saksøkeren får full dekning uten at alt må selges. Har du fem gjenstander og kravet dekkes av to av dem, skal ikke de tre siste selges. Blir de likevel solgt, er det en reell innsigelse – og den hører hjemme i en klage etter § 5-16.

Hva takst og verdivurdering faktisk brukes til

Ved boligsalg blir det innhentet takst. Medhjelperen skal foreta de undersøkelsene og innhente den dokumentasjonen som er vanlig ved frivillig omsetning gjennom megler (§ 11-17), og det innebærer i praksis tilstandsrapport og verdivurdering.

Men taksten er ikke en juridisk grense. Den brukes til tre ting: å markedsføre boligen, å gi panthaverne et grunnlag for å vurdere om de skal by selv, og – viktigst for deg – som bevis når retten skal vurdere om fornyede salgsforsøk vil gi større utbytte. Spriker budet kraftig fra taksten, er det akkurat det argumentet du skal legge fram innen toukersfristen.

Ved løsøre finnes ingen tilsvarende plikt til å innhente takst i det hele tatt.

Verdsettingen med rettsvitner hører til noe annet

Her går mange feil, og feilen er lett å gjøre fordi ordlyden ligner. Loven har en detaljert regel om formell verdsetting med rettsvitner, stemmeflerhet og begrunnelse i namsboken. Den står i § 9-7, og den gjelder tilbakelevering ved salgspant etter kapittel 9 – ikke tvangssalg.

Forskjellen er reell. Ved tilbakelevering blir det ikke holdt noe salg: eieren av salgspantet overtar tingen, og da må noen fastsette hva den er verdt, siden verdien avgjør hvor mye gjeld som slettes. Derfor krever loven at verdien fastsettes av namsmannen og eventuelle rettsvitner, at partene kan kreve at ett eller to rettsvitner deltar, og at verdsettingen begrunnes kort. Verdsettingen kan angripes ved klage, men bare når den gjelder en formuesverdi på minst 20 000 kroner, eller når angrepet gjelder saksbehandlingen eller rettsanvendelsen (§ 9-12 annet ledd).

Ved et tvangssalg er det markedet som fastsetter verdien, ikke namsmannen. Skillet er forklart nærmere i tilbakelevering ved salgspant.

Hvis du mener prisen er for lav

Handlingsrommet ditt avhenger av hvilket kapittel saken går etter.

Uansett spor: dokumenter. En påstand om at «det gikk altfor billig» veier lite. En verdivurdering, tre sammenlignbare salg i samme område og en opplysning om at det ble holdt én visning i juli, veier langt mer. Er saken fortsatt i en fase der den kan stanses helt, er det der du får mest igjen for innsatsen – se slik stopper du tvangssalget av boligen.