Bud, minstepris og stadfestelse ved tvangssalg

Budfasen er den delen av et tvangssalg som ligner minst på et vanlig boligsalg. Det er ingen budrunde med frister på en time, ingen selger som kan si nei takk, og ingen megler som slår til. Det som skjer i stedet, er at bud samles inn, saksøkeren peker på ett av dem, og tingretten avgjør ved kjennelse om det skal stå.

Her er reglene som styrer det, i den rekkefølgen de slår inn – og det ene tidspunktet du ikke har råd til å la passere.

Bud må binde byderen i minst seks uker

§ 11-26 første ledd er kort og streng: det kan bare tas hensyn til bud som er bindende for byderen i minst seks uker. Med rettens samtykke kan bindingstiden settes ned til 15 dager, men aldri kortere.

Det er dette som gjør budgivning i et tvangssalg til noe annet. En kjøper som må stå ved budet sitt i halvannen måned – gjennom renteendringer, gjennom en mulig innsigelse fra deg, gjennom rettens behandling – legger inn en risikopremie og byr forsiktigere. Det er en av de viktigste grunnene til at et tvangssalg gjennomgående gir lavere pris enn et frivillig salg. Hele sammenligningen står i slik stopper du tvangssalget av boligen.

Medhjelperen kan i tillegg kreve at byderen dokumenterer finansieringen. Finner han ikke finansieringsplanen tilfredsstillende, kan byderen pålegges å stille sikkerhet innen en frist – gjør byderen ikke det, kan budet settes ut av betraktning (§ 11-25 annet ledd). Et høyt bud uten dekning i banken er altså ikke verdt noe.

Det finnes ingen minstepris, men det finnes et gulv

Loven har ingen regel om at boligen må selges for en viss prosent av takst eller markedsverdi. Gulvet er dekningsprinsippet i § 11-20 første ledd: salget kan bare gjennomføres dersom alle heftelser med bedre prioritet enn saksøkerens krav blir dekket.

Har banken pant for 2,4 millioner kroner og et inkassoselskap har utleggspant bak, må budet dekke bankens 2,4 millioner før inkassoselskapet får solgt boligen i det hele tatt. Kommer det ikke inn et slikt bud, skal saken heves. Mener medhjelperen at et dekningsmessig bud ikke er oppnåelig, varsler han saksøkeren og tingretten, og innsigelser mot heving må fremmes direkte for tingretten innen to uker fra underretningen ble sendt (§ 11-20 annet ledd). Regnestykket er forklart i verdivurdering, minstepris og dekningsprinsippet.

Saksøkeren velger budet – men ikke fritt

Dette overrasker mange: det er ikke medhjelperen og ikke retten som velger hvilket bud som skal godtas. Det er saksøkeren, altså den som begjærte tvangssalget, som begjærer et bestemt bud stadfestet.

Saklighetsplikten er reell. Er et høyere bud forbigått, skal grunnen oppgis i brevet du får – se neste punkt. Begjæringen om stadfestelse kan trekkes tilbake helt til budet er stadfestet (§ 11-28 fjerde ledd), og unnlater saksøkeren å begjære stadfestelse uten rimelig grunn, skal retten heve saken etter en ny toukersfrist (§ 11-28 femte ledd).

Brevet med budet og fordelingsutkastet

Når saksøkeren har valgt et bud, sender tingretten ut en pakke til alle rettighetshavere. § 11-29 første ledd lister opp hva den skal inneholde:

1. Hvem som er saksøker og hvilket krav salget er begjært for.
2. Hvilket bud som er begjært stadfestet, og om det er stilt eller krevd sikkerhet for budet.
3. Gjenpart av salgsoppgaven som ble brukt i markedsføringen.
4. Fortegnelse over ikke-pengeheftelser som skal settes til side.
5. Opplysning om høyere bud er avvist – på grunn av manglende sikkerhet eller andre forhold.
6. Utkast til fordelingskjennelse, som viser hvordan pengene er tenkt fordelt.

Punkt fem og seks er de du skal lese først. Punkt fem forteller deg om noen har bydd mer enn det saksøkeren nå vil ha stadfestet. Punkt seks forteller deg hvor mye av gjelden salget faktisk dekker, og dermed hvor mye restgjeld du sitter igjen med. Hvordan fordelingen settes opp, står i slik fordeles pengene etter et tvangssalg.

To uker – og det er nå prisinnvendingen må komme

Innsigelser mot stadfestelsen eller mot fordelingsutkastet må være kommet fram til tingretten innen to uker fra underretningen ble avsendt (§ 11-29 annet ledd). Ikke postlagt innen to uker – kommet fram.

En innsigelse trenger ikke være et juridisk dokument. Skriv til tingretten, oppgi saksnummeret, og vær konkret om hva du bygger på: en takst eller verdivurdering som spriker fra budet, sammenlignbare salg i samme oppgang eller gate, at boligen ble lagt ut i romjulen, at det ble holdt én visning på en tirsdag formiddag, eller at et høyere bud ble avvist på et grunnlag du mener ikke holder. Send det til retten – ikke til medhjelperen og ikke til inkassoselskapet.

Når retten skal nekte å stadfeste

§ 11-30 annet ledd lister opp seks tilfeller der retten skal nekte stadfestelse:

Bokstav d er den som gir deg mest handlingsrom: retten til å betale seg ut av saken varer helt fram til kjennelsen faller. Bokstav e er verdt å kjenne til også for kjøpere – ansatte hos retten, hos namsmannen, medhjelperen og medhjelperens ansatte kan ikke by, verken selv eller gjennom fullmektig.

Nektes stadfestelse, er saken ikke automatisk over. Retten hever den bare dersom nektelsen skyldes forhold som ikke kan avhjelpes, eller dersom den finner det klart at et dekningsmessig bud ikke kan oppnås (§ 11-30 tredje ledd). Ellers fortsetter salgsarbeidet, og boligen legges ut på nytt.

Etter stadfestelsen: oppgjørsdag og overtakelse

Oppgjørsdagen settes til tre måneder fra foreleggelsen etter § 11-29. Men betalingsplikten inntrer aldri før to uker etter at stadfestelseskjennelsen er rettskraftig (§ 11-27 første ledd). Risikoen for eiendommen går over på kjøperen på oppgjørsdagen; eiendomsretten og retten til avkastning går først over når kjøpesummen er betalt (§ 11-31 første ledd).

Betaler ikke kjøperen, løper forsinkelsesrente. Kjøperen skal da varsles med en frist på minst to uker, og oversittes den, opphever retten stadfestelseskjennelsen ved kjennelse og salget fortsetter (§ 11-32). En fordelingskjennelse som allerede er avsagt, faller da bort.

Datoene over er et eksempel, ikke en regel. Selve salgsarbeidet foran budet kan ta måneder, og en innsigelse eller en anke forskyver alt bakover. Men mønsteret er fast: én kort frist til å protestere, deretter en lengre til å betale.

Er kjennelsen først falt og fristene ute, er rettsmiddelet anke med én måneds frist regnet fra avsigelsen – ikke fra du mottok den. Grunnlagene er begrenset til bokstavene b til f, og oppfriskning er avskåret etter at skjøtet er registrert eller kjøpesummen utbetalt. Det er behandlet i anke over stadfestelse av tvangssalg. Trenger du oversikten over hele løpet, står den i tvangssalg av bolig steg for steg, og kjøpersiden er beskrevet i å kjøpe bolig eller bil på tvangssalg.