Medhjelperen som selger boligen din

Medhjelperen er den du kommer til å ha mest med å gjøre i et tvangssalg. Han er oppnevnt av tingretten, ikke valgt av deg og ikke av banken, og han har ett oppdrag: å få boligen solgt så godt som mulig innenfor lovens rammer.

Rollen er regulert i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11 og i forskrift om tvangssalg ved medhjelper. Kjenner du reglene, ser du raskt hva du kan påvirke – og hva som er avgjort før han i det hele tatt ringer deg.

Hvem kan være medhjelper?

§ 2-10 første ledd sier at medhjelperen «skal fylle de krav som er fastsatt i eller i medhold av lov for ervervsmessig omsetning av vedkommende formuesgode». For fast eiendom betyr det i praksis en eiendomsmegler eller en advokat med eiendomsmegling som del av virksomheten. Ved tvangssalg av borettslagsandel kan retten oppnevne boligbyggelaget (§ 11-12 tredje ledd).

Habilitetsreglene i § 2-5 gjelder tilsvarende. Retten kan gjøre unntak dersom det «finnes ubetenkelig, og vedkommende har særlige forutsetninger for å forestå salget» – typisk når en megler allerede kjenner eiendommen. Verken medhjelperen eller hans ansatte kan by på boligen selv (§ 2-11 bokstav c).

Hvorfor medhjelpersalg og ikke auksjon?

Tingretten har to valg. § 11-12 første ledd sier at retten avgjør «på grunnlag av hva som antas å gi størst utbytte» om salget skal skje med bistand av en medhjelper eller ved en auksjon holdt av namsmyndigheten. For bolig faller valget nesten alltid på medhjelper, fordi et ordinært meglersalg gir mer enn en auksjon gjør.

Retten bestemmer samtidig om medhjelperen eller retten skal ta imot og utbetale kjøpesummen (§ 11-12 annet ledd). Det høres teknisk ut, men har betydning for salæret – se nedenfor.

Hva medhjelperen faktisk gjør

Salgsarbeidet ligner mer på et vanlig boligsalg enn folk venter.

1. Forberedelse Medhjelperen skal foreta «slike undersøkelser og innhente slik dokumentasjon som er vanlig ved frivillig omsetning gjennom megler» (§ 11-17). Takst, grunnboksutskrift, opplysninger fra kommunen og fra borettslaget eller sameiet.
2. Frist til partene Du blir oppfordret til å opplyse om rettigheter som ikke går fram av grunnboken og om tilbehør som eies av andre. Panthaverne blir bedt om å oppgi kravene sine (§ 11-16).
3. Klargjøring Medhjelperen kan rydde, rengjøre og vedlikeholde for å bedre prisen, og kreve utgiftene dekket av kjøpesummen (§ 11-15).
4. Salgsoppgave og annonsering Eiendommen skal averteres «på den måte som er vanlig ved frivillig omsetning gjennom megler», og interessenter skal få besiktige den (§ 11-25 første ledd).
5. Bud Medhjelperen tar imot bud, kontrollerer finansieringen og kan kreve sikkerhet. Budene sendes videre til saksøkeren og retten.

Salgsoppgaven må opplyse at salget er et tvangssalg og at kjøperen har begrenset adgang til å påberope mangler (§ 11-24 annet ledd). Den skal også si hvem kjøpesummen betales til, hvem som bærer kostnadene ved tiltredelse og overtakelse, og hvilke ikke-pengeheftelser som består. Har medhjelperen ikke fått innhentet en opplysning, skal grunnen til det stå i oppgaven.

Der stopper medhjelperens myndighet. Han inngår ingen bindende salgsavtale på egen hånd: budet går til saksøkeren, som begjærer stadfestelse, og til tingretten, som avgjør. Bud i et tvangssalg må dessuten være bindende for byderen i minst seks uker (§ 11-26), slik at det ikke er noen budrunde å styre i vanlig forstand. Etter at budet er stadfestet, er det medhjelperen som følger opp oppgjøret dersom retten har lagt den oppgaven til ham, og som ordner overtakelsen med kjøperen.

Hvor lang tid selve salgsarbeidet tar, sier loven ingenting om. Det avhenger av markedet, av boligens stand og av hvor raskt panthaverne melder inn kravene sine. De harde fristene i saken – én måned til å uttale seg, to uker til å protestere mot budet, tre måneders oppgjørsdag – står i hovedartikkelen om tvangssalg av bolig.

Hva medhjelperen koster

Godtgjørelsen er ikke forhandlet – den følger en trapp i forskrift om tvangssalg ved medhjelper § 3-3:

Godtgjørelsen skal likevel minst være ti ganger rettsgebyret. Med et rettsgebyr på 1 345 kroner i 2026 er minimumssalæret 13 450 kroner. Skal medhjelperen også motta og utbetale kjøpesummen, kommer et tillegg på fem rettsgebyr – 6 725 kroner.

Ved beregningen teller vederlag i form av overtatt fellesgjeld med. Trappen stopper ved tre millioner kroner: overstiger kjøpesummen det, kan satsene fravikes ved avtale mellom retten og medhjelperen – men avtalen må være inngått før utkastet til fordelingskjennelse er forelagt rettighetshaverne. Annonse- og takstutgifter kan komme i tillegg etter avtale (§ 3-5), og ved vesentlig merarbeid kan høyere godtgjørelse avtales. Lavere godtgjørelse kan alltid avtales.

Salæret trekkes forlodds av kjøpesummen sammen med rettsgebyret, altså før panthaverne får noe (§ 11-36 annet ledd). I praksis betyr det at det er du som betaler det, i form av mindre dekning på gjelden din. Hele rekkefølgen står i slik fordeles pengene etter et tvangssalg.

Hva du kan bestemme – og hva du ikke kan

Rollefordelingen er enkel: du kan påvirke hvordan boligen framstår, men ikke om den selges eller til hvem.

Det er saksøkeren som velger hvilket bud som begjæres stadfestet, og saksøkeren må ikke uten saklig grunn velge et lavere bud når et høyere kan stadfestes (§ 11-28 annet ledd). Selve stadfestelsen gjør tingretten. Mener du prisen er for lav, er innsigelsen til tingretten den eneste virkemåten – se Bud, minstepris og stadfestelse.

Pliktene dine overfor medhjelperen

Du har to plikter, og begge har konsekvenser hvis du bryter dem.

Adgang. Når tvangssalg er besluttet, plikter du å gi medhjelperen og interessenter adkomst til boligen (§ 5-9 annet ledd). Namsmannen kan dessuten bestemme at du ikke skal være til stede når kjøpsinteresserte ser på boligen. Er det nærliggende fare for at eiendommen blir forringet eller at salgsarbeidet vanskeliggjøres, kan retten ved kjennelse bestemme at boligen skal fravikes allerede før salget (§ 11-14).

Opplysninger. Unnlater du å opplyse om heftelser du kjenner til og som ikke går fram av grunnboken, blir du erstatningsansvarlig overfor rettighetshaveren og kjøperen for tapet det medfører (§ 11-16 annet ledd). Det samme gjelder tilbehørsgjenstander som eies av andre – for eksempel en leasingavtale eller en varmepumpe kjøpt på salgspant.

Panthaverne har på sin side en frist til å melde inn kravene sine. En panthaver som ikke gjør det i tide, må selv dekke den delen av medhjelperens godtgjørelse som skyldes merarbeidet (§ 11-16 tredje ledd).